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等待風起,西安長租公寓市場蓄勢待發

瀏覽:445次 時間:2019年04月10日

  近年來,長租公寓這一業態強勢介入住房租賃市場,成為推動城市更新的重要力量。經歷了在一線城市的瘋狂擴張后又遭遇負面消息纏身,強勁的爆發勢頭遭到遏制,部分行業主體轉而選擇避走二線城市。西安這座西部核心城市,近兩年城市活力引人注目,城市更新、社會發展都取得了值得稱道的成績。在住宅租賃市場,需求和供應數量皆可觀,且發展空間巨大,未來值得期待。
       在西部城市中,西安起步不是最早的,但近年來發展勢頭無出其右者。在政策開明、人口大量涌入的利好刺激下,已經成為準一線城市。據統計,西安長租公寓數量已經超過20萬間,其中機構租賃企業即品牌公寓的數量近5萬間,50間以下的散戶(職業二房東)大約有3000-4000家,掌握的房源數量大概在15萬間上下。這顯然和西安準一線城市的地位并不相符,但這卻是長租公寓行業和企業在西安大發展的機會。
       01 政策推動,充分釋放市場需求
       西安長租公寓市場的發展,必然少不了當地政策的支持。兩年來寬松的落戶政策,吸引了不少外來人口,加上城市更新城中村改造新增的當地流動人口,為長租公寓這一行業帶來了不少需求。
       2017年3月1日,西安率先在全國同等城市中推出“流程最簡、門檻最低、條件最少”的落戶政策,在隨后的一年時間里,又先后5次進一步放寬,其戶籍新政被認為是同類城市中最寬松、最友好的一個。在政策的刺激下,70多萬外來人口涌入西安,租房市場需求旺盛。
       2018年,西安棚改計劃按下了“快進鍵”,要求在2018至2020年期間完成位于繞城高速以內且在城市建設用地規劃范圍內的114個城中村的清零工作,包括整村拆除及垃圾清運。在西安城中村清零改造工程全面啟動的背景下,僅高新魚化寨就涉及30萬流動人口,全市涉及流動人口不下百萬。
       此外,西安商品住房項目必須配建公租房,比例不低于建筑面積的15%。自2019年起西安全市新建住房推行全裝修成品交房。全裝修時代的到來,意味著拿毛坯房裝修這一模式徹底結束,全裝房拿房時代到來。這對長租公寓企業來說可以減少裝修投入,降低運營成本。
       供需兩端都有政策支持,這為西安長租公寓市場的發展打下了良好基礎。
       02 入駐品牌快速增長,未來競爭加劇
       西安的市場機遇,讓很多有識之士已經開始行動,泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓、紅璞公寓等紛紛在西安搶灘。這些運營品牌背后不僅有開發商、國內一線運營商,還有酒店、金融行業跨界者以及升級而來的職業二房東,西安已經成為長租公寓市場的熱點。
       早在2015年,萬科泊寓已經進駐西安,先后有大學城店、軟件園店、邊家村店、南稍門店、萬科公館店等門店營業,現在還有大量新店在籌備中。2018年,剛開始布局西安的龍湖冠寓也積極開拓門店,其大興東路店、浐灞中心店、科技路店已經開始營業。
       西安市場上,長租公寓品牌已達60家左右。據睿和智庫了解還有一些知名長租公寓品牌正在準備進入西安,2019年品牌數量還會有明顯增長,市場競爭將更加激烈,一些實力較弱的公寓運營商將面臨淘汰危機。
       其實對于有些企業來說,危機一直都在。西安長租公寓雖然市場前景廣闊,但在當前階段運營商要面對不少難題,首當其沖的就是盈利模式。長租公寓收入以租金為主,西安租房消費水平普遍不高,客單價格很難覆蓋運營成本,因此西安大部分長租公寓運營主體正面臨著“微利或無盈利”的尷尬境地。
       另外,西安長租公寓還存在信息不對稱、質量參差不齊、產品供應與需求錯位、行業監管不健全等痛點,亟待解決。
       總體來看,西安長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發展向好,長租公寓+互聯網、長租公寓+金融、長租公寓+辦公+商業、長租公寓+生活服務等創新模式將不斷涌現。展望2019年,將是長租公寓行業大發展、競爭更激烈、產品更豐富、為西安城市更新做出更大貢獻的一年。

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